Conversations in Spanish & Other Languages
Note: When you see 3 asteriks (***), it means that it wasn’t clear to understand what our guest said due to the internet connection.
Ep 155: El proceso de comprar una casa en Guanajuato, México, con Patricia y Joel
Joel: Patti, bienvenida a nuestro podcast de “Conversaciones en Español y otras Lenguas”. Es un enorme placer tener esta conversación contigo. Como decimos los mexicanos, “platicar contigo” sobre comprar una casa en México. Tengo muchas ganas de escuchar todas tus respuestas y descubrir el proceso de comprar una casa y también para nuestros escuchas aprender un poco de español relacionado con el proceso de comprar una casa. Patti, Patricia bienvenida a nuestro podcast.
Patti: Gracias Joel, estoy muy contenta de estar aquí contigo. Muchas gracias por la invitación.
Joel: Gracias a ti Patti, por aceptar la invitación y tal vez ya me tomé la libertad de llamarte Patti antes de preguntarte porque Patricia es tu nombre, claro, pero en México decimos muy comúnmente Patti de forma afectiva para Patricia, ¿no? Entonces, si me permites que lo digo sin pensar Patti, llamarte Patti de vez en cuando.
Patti: Sí, Joel gracias no te preocupes, está bien, Patti me gusta.
Joel: Excelente, excelente, muy bien. Bueno, antes de entrar en la conversación, ¿por qué no compartes un poco sobre ti con nuestra audiencia? Para ustedes queridos escuchas, Patti da lecciones de español y ella me escribió porque uno de sus estudiantes escucha el podcast y le insistió, “Patti por qué no vas al podcast de conversaciones”, entonces Patricia me escribió y ella compartió conmigo que era agente de bienes raíces y pensé, ¡guau! que excelente oportunidad para hablar sobre este tema del proceso de comprar una casa en México”. Así que Patricia, Patti, ¿por qué no te presentas con nuestra audiencia?
Patti: Sí, gracias Joel. Sí, mi nombre como ya saben es Patricia. Vivo en la ciudad de Guanajuato, México. Tengo 6 años trabajando como agente de bienes raíces aquí en la ciudad. Antes, me dediqué muchos años, trabajaba como maestra de idiomas, inglés y español, 10 años de experiencia tengo un poco más y bueno, como todos saben, en pandemia fue un momento difícil. Muchas ocupaciones quedaron canceladas, ¿verdad? No podíamos tener contacto con clientes en persona; entonces regresé un poco a mis clases de idiomas, español específicamente. Pude conocer personas de muchos lugares del mundo. Me gusta mucho tener trato con las personas y bueno, pues uno de mis estudiantes Gregory fue el que me comentó sobre tu podcast y pues así empezamos esta aventura, ¿verdad?
Joel: Sí, sí, creo que me escribiste en mayo más o menos, no recuerdo muy bien y yo te dije, “bueno tal vez podemos grabar en septiembre”, y finalmente estamos aquí, que yo tenía muchas ganas de grabar un episodio sobre el proceso de comprar una casa en México. Y bueno, hoy podré hacerlo contigo y bueno, estoy muy emocionado, no puedo esperar. Entonces bueno, también para ustedes queridos escuchas, si quieren saber la información del sitio web de Patricia. También lo que ella quiera compartir con ustedes sobre cómo contactarla, podrán encontrarlo en las notas del episodio y también en la página suplementaria con el vocabulario y el contenido, las preguntas y la actividad de esta conversación. Patti entonces, ¿qué te parece si comenzamos con el vocabulario? Me gustaría pedirte que leas el vocabulario que tenemos de la conversación y puedes también indicarnos si alguna palabra es diferente o el concepto es diferente, así podemos actualizarnos con las palabras que tenemos y saber qué se utiliza en México. Entonces te doy la palabra, Patti, te cedo la palabra.
Patti: Gracias. Bueno, tenemos la primera palabra del vocabulario, es el agente de bienes raíces, el número 2, es el bróker hipotecario. Aquí hay una diferencia entre el agente y el bróker; el agente es la persona con la que tienes el primer contacto. La persona que te muestra la casa, la persona que tiene las llaves, la persona que toma las fotografías y que tiene la información general de una propiedad. El bróker hipotecario es la persona que te ayuda a obtener un préstamo en el banco. Y tenemos un tercer concepto que es el bróker normal inmobiliario. Es el jefe de la agencia de bienes raíces. Entonces el bróker inmobiliario puede ayudar a los agentes con negociaciones y trámites más complicados como tratar con abogados y los notarios.
Joel: Ah, interesante entonces el bróker inmobiliario es como el CEO de la pequeña compañía, ¿no? y los agentes trabajan con el bróker inmobiliario.
Patti: Exactamente, es correcto.
Joel: Muy bien, qué interesante y realmente se usa la palabra “bróker”, no es un spanglish, es la palabra normal que usan.
Patti: Exacto, utilizamos esta palabra “el bróker”.
Joel: Muy bien, muy bien. Muchas gracias, continúa por favor Patti.
Patti: Muy bien. Vocabulario número 3 es la comisión del agente. Esta comisión se refiere al pago que recibe el agente por hacer su trabajo. Siguiente es la negociación. Siguiente es la propiedad. Número 6 es el dueño o el propietario de la casa o el departamento o el terreno que te interesa. La preaprobación bancaria, esta es una invitación que te da el banco cuando tienes un buen historial crediticio y puedes pedir un préstamo, es una invitación del banco. El avalúo, el préstamo bancario, el crédito hipotecario, es el préstamo el dinero que te presta el banco para una casa. La hipoteca, es el pago de este crédito para comprar tu casa. La tasa de interés, el seguro del préstamo, el seguro de la casa, el impuesto anual. En México este impuesto se llama predial y se paga una vez al año o puedes hacer 12 pagos mensuales.
Joel: Ahora que mencionas el predial se me ocurre una pregunta para ti. Escuché por ahí que, bueno, tienes este impuesto que se paga por el terreno donde está la casa y cuando no lo pagas, he escuchado que hay personas que a veces no lo pagan por muchos años y vamos a suponer una persona quiere vender su casa y no ha pagado por 6 años, 8 años, 10 años, el predial. Tiene una porción de su casa embargada, es decir, que no puede vender la casa hasta que pague el predial antes, ¿verdad?
Patti: Exactamente, para vender una casa necesitas pagar el predial. La cosa interesante o positiva que pasa en México es que el gobierno ofrece un descuento, porque ellos quieren que las personas paguen sus impuestos. Entonces, muchas veces puedes ofrecer al gobierno pagar la deuda que tienes y ellos, como un beneficio, te ofrecen un pequeño descuento para que tú puedas hacer el pago y vender tu casa.
Joel: Muy bien, excelente, muchas gracias Patti por favor continúa con el vocabulario.
Patti: Sí, el título de propiedad, la inspección de la casa, el enganche también lo conocemos como el pago inicial, el inmueble también lo conocemos como la propiedad, el terreno, la casa. Siguiente es las amenidades, estas son beneficios que tiene una propiedad; por ejemplo, en condominios a veces tienes un guardia de seguridad, a veces tienes una alberca o un área de relajación o un lugar donde puedes tener invitados, hacer una barbacoa, una carne asada.
Joel: Muy bien, muy bien.
Patti: El condominio, el crédito bancario, la escrituración, esto se llama a el proceso de firmar el documento oficial de ya es mi casa y está avalado por un notario o abogado. La mensualidad o el pago mensual.
Joel: Patricia muchas gracias por leer el vocabulario y todas las explicaciones que también ofreciste. Ahora vamos a una pequeña actividad que yo llamo vocabulario en contexto. En esta sección voy a darte cuatro conceptos del vocabulario y tú explicas cada uno en diferentes ángulos o de la forma en que las personas puedan tener una visión general porque, claro, es fácil decir, “el agente te vende la casa”, ¿no? Pero si lo explicas en una forma más general, en contexto, y dice es bueno el agente te lleva a la casa, tiene las llaves, te muestra las diferentes partes de la casa y de esta forma también es una oportunidad para escuchar más español y tú que ahora sé que también eras profe antes, 10 años, tienes experiencia, así que es una delicia tenerte aquí Patti.
Patti: Gracias.
Joel: Entonces bueno, te doy te doy el primer término y tú lo explicas por favor: el bróker hipotecario.
Patti: Muy bien, el bróker hipotecario es un profesional que se encarga de buscar las mejores hipotecas y negociar condiciones que beneficien al cliente que va a comprar una propiedad. Como comentamos, es diferente al bróker inmobiliario. El bróker hipotecario solamente trabaja de manera independiente a veces con bancos o otras instituciones relacionadas al mundo de bienes raíces para conseguir hipotecas o préstamos.
Joel: Muy bien, ¿y podrías explicarnos un poco a qué nos referimos con la hipoteca?
Patti: Muy bien, la hipoteca es el préstamo. Muchos de nosotros no tenemos en nuestro banco un millón de dólares, ¿verdad?
Joel: Quisiéramos, quisiéramos.
Patti: Sí, necesitamos pedir ayuda al banco. En México también el gobierno ayuda a las familias con créditos. Entonces este crédito o este préstamo es una hipoteca. Básicamente el banco u otra institución financiera te ayuda y mientras tú pagas las mensualidades, ellos tienen la posesión de la casa.
Joel: Muy bien, muy bien, ¿qué puedo decirte? Perfectamente explicado, muy, muy bien, muy bien gracias Patti. Vamos a la siguiente. Explícanos la preaprobación bancaria.
Patti: Esta preaprobación es una carta o un documento. Es una invitación del banco o del gobierno donde te informan que ellos están dispuestos a prestarte una cantidad de dinero para comprar una casa.
Joel: Muy bien, la siguiente es el avalúo, ¿qué es el avalúo?
Patti: Muy bien, sabemos que todas las propiedades tienen un valor. No sabemos cuánto, entonces el avalúo hace una estimación del precio en el mercado de una propiedad en específico en un momento en específico.
Joel: Muy bien Patti, entonces vamos con la última palabra que tenemos de nuestro plan y podrías explicarnos: la escrituración. ¿Qué es la escrituración?
Patti: Es el paso más importante en la compra de una propiedad porque es la firma del documento oficial que le dice al gobierno, a otras personas que esta propiedad es tuya. Para esto necesitamos un notario, en México un notario es un abogado con mucha experiencia y tiene un permiso especial del gobierno para informar al público sobre procesos que fueron hechos en privado. En este caso, una compra de una propiedad es un proceso privado entre el vendedor y el comprador y el notario avala esta compra y toda esta información queda plasmada en la escritura.
Joel: ¡Qué interesante! Algo que no sabía, algo de lo que no tenía la menor idea es que un notario en México es un abogado, ¿verdad?
Patti: Sí.
Joel: Creo que aquí en Estados Unidos para ser notario existe un programa de estudio específico para ser notario, pero creo, estoy casi seguro que un notario no es un abogado. Un abogado tiene que pasar por muchos estudios para poder ser abogado aquí en Estados Unidos. Es una profesión respetada por el nivel de educación que necesita una persona para ser un abogado o un doctor. Entonces no sabía que en México primero para ser notario hay que ser abogado y después tal vez existe un programa, un proceso para certificarte como notario, ¿no?
Patti: Sí, exactamente. Primero tienes que estudiar la carrera de leyes, graduarte como abogado, después tienes que hacer un programa donde hay que estudiar; es un posgrado. Después tiene una tercera etapa donde el gobierno de México invita a los abogados con este posgrado a hacer una competencia, vamos a decirlo así. Entonces tú entras, compites y solamente unos pocos abogados logran certificarse como notarios.
Joel: Que interesante, que interesante, sí, la traducción directa creo que sería Public Notary que tenemos aquí en Estados Unidos como notario público, pero el nivel de preparación de un notario en México es muy alto. Hay que ser casi como un doctor, ¿no?, tener un doctorado porque hay que pasar por diferentes niveles profesionales. Muy interesante, no lo sabía yo, no lo sabía y lo he aprendido hoy y lo recordaré para siempre.
Muy bien, muy bien. Bueno ahora vamos con las preguntas que tengo para ti Patti, y primero que nada para comprar una casa en México, ¿se necesita ser ciudadano mexicano o residente permanente de México? ¿Un extranjero puede comprar una propiedad en México, después mudarse a México o existen algunas restricciones?
Patti: No es necesario ser mexicano o residente permanente. Cualquier extranjero puede comprar una propiedad en México siempre y cuando la persona pueda demostrar su estancia legal en el país. Entonces cuando un extranjero viene a México por primera vez en el aeropuerto recibe una visa. Está visa es tu comprobante que estás en el país legalmente. Entonces, cómo turista puedes comprar una propiedad, pero sí hay dos cosas a tener en cuenta. La primera es que un turista o un residente necesita pedir un permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. Con este permiso los ciudadanos de otros países renuncian a la posibilidad de pedir ayuda a sus países de origen en caso de que haya un problema legal con la propiedad y se comprometen a seguir las leyes mexicanas.
Joel: Que interesante, que interesante. Un día voy a invitar a un abogado de inmigración a México para poder tener una idea de cómo es el proceso de poder llegar como turista y tal vez convertirse en residente permanente y eventualmente obtener la ciudadanía mexicana con, bueno, el proceso legal que existe en el país. Por ahora solamente les damos una idea que, bueno, que puede darles un poco de perspectiva.
Y para una persona que tiene el dinero disponible para comprar una casa en efectivo, por ejemplo, aquí hay muchas personas que tienen una inversión y tienen el dinero en una inversión que después pueden sacar y tal vez sacar del banco para comprar la casa. Cuando tienen este dinero en efectivo, el capital al contado, ¿cuál es el primer paso a tomar? ¿Es necesario buscar un agente de bienes raíces para iniciar la negociación con el dueño de la casa o el representante del dueño? Y aquí podríamos sacar como otra pequeña cosa interesante, ¿el dueño también necesita un agente que lo representa para poder hacer la negociación entre agentes?
Patti: Puede ser una opción que las dos partes tengan un agente de bienes raíces. Nosotros sí recomendamos usar un agente, ¿por qué? Porque el agente puede explicar mejor el proceso de compra, ¿verdad? Al que quiere comprar y de venta en este caso al dueño porque es un procedimiento que puede causarnos mucho miedo, mucha ansiedad. Vender una casa, comprar una casa es un proceso muy emocional. Puede ser un proceso muy emocional porque ponemos nuestros sueños, nuestras esperanzas, es una compra grande, ¿verdad? Pero también vender la casa puede ser una situación difícil. Tal vez estás vendiendo porque tuviste un problema económico, tal vez te divorciaste, tienes que vender. Entonces cuando las emociones están en juego, puede ser un caos, ¿verdad? Las cosas pueden salir muy mal. Entonces un agente puede guiarnos paso a paso.
El primer paso cuando tenemos interés en una casa, pensamos esta es la casa que yo quiero, podemos enviar una propuesta de intención de compra. En esta propuesta solamente estamos informando al dueño quiero pagar esta cantidad por tu propiedad en esta fecha y bajo estas condiciones, tal vez en efectivo o con un crédito bancario. Si el vendedor acepta la propuesta, queda por escrito y los dos firman estar de acuerdo. Esto es muy importante porque, como decimos en México este dicho, “papelito habla”, ¿verdad? Si hay una situación en el futuro donde no estén de acuerdo, alguien quiera cambiar el precio, podemos decir, “no”, ya teníamos este acuerdo, ¿verdad?
La segunda parte después de que se acepta la propuesta sería firmar un contrato de promesa de compraventa. Aquí se anexa información más específica como las medidas de la propiedad, los documentos; por ejemplo, el número de escritura, las condiciones, si alguien al final decide no seguir o lo que conocemos como penalizaciones. También la cantidad o los pagos, las fechas en que vamos a hacer estos pagos y posteriormente seguimos con el proceso con el notario.
Joel: Muy bien, muy bien, muy bien explicado y mencionaste una muy buena frase que tenemos los mexicanos que es papelito habla que significa que hay que tener firmado los documentos. No solamente un trato de palabra, sino con la firma. Y no estoy seguro, no se me viene en mente la frase equivalente en inglés. Sé que hay una forma de decirlo, sé que tenemos una forma de decirlo y se me escapa en y este momento. Espero recordar más tarde, pero es algo como decir “you have to sign, it not by word" algo similar que tienes que firmar. Entonces papelito habla quiere decir que con la firma entonces tiene validez.
Muy bien, que interesante, esa parte de los agentes de bienes raíces porque me da la impresión que cuando dices que recomendamos, que de alguna manera existiría la posibilidad de poder hacer la transacción sin un agente, que aquí en Estados Unidos, si no me equivoco, bueno yo no soy dueño de una casa, pero si no me equivoco necesitas un agente de bienes y raíces. No puedes negociar para comprar una casa porque existen muchas restricciones y un agente de bienes raíces necesita una certificación especial para poder ofrecer el servicio. Entonces al menos que la persona que venda la casa sea ella o él mismo un agente de bienes raíces que pueda hacer la negociación, pero aquí un agente debe hacer la negociación con otro agente. Entonces en México decimos “compraventa de casa”, ¿ese es el término que usamos Patti?
Patti: Sí, compraventa de una propiedad o una casa.
Joel: Aquí en Estados Unidos Patti, si no me equivoco, un agente recibe una comisión que es equivalente a un porcentaje del préstamo de la casa. Si no me equivoco es como 2.5% o 3% del valor de la casa, entonces la parte gratificante de esta profesión es que, bueno, si la casa tiene un mayor valor pues entonces la comisión es más grande, pero al mismo tiempo si no venden una casa, no están ganando algún dinero y en México cuando requieres los servicios de un agente de bienes raíces, ¿necesitas pagarles por su servicio o cobran también un porcentaje de la compraventa de la casa?
Patti: Sí, en México el dueño de la casa paga un porcentaje de la compraventa, lo que llamamos el cierre, el costo de cierre. Entonces de este cierre, en la ciudad donde yo vivo, se cobra un 5% de comisión. Como tú comentaste, depende de la propiedad. En ciudades más grandes como Ciudad de México, Monterrey, las comisiones son un poco más pequeñas porque las propiedades tienen precios más altos. En Guanajuato, en mi ciudad, es el 5%.
Joel: Muy bien, muy bien, que interesante, gracias por compartirnos toda esta información que ahora estoy entendiendo también más el proceso de la compraventa de una cas. Y bueno, mencionamos, bueno, para las personas que tienen el capital, pues pueden hacer la propuesta y iniciar la negociación, pero para una persona que piensa obtener un préstamo del banco, ¿cuáles son los requisitos que el banco pide para otorgar el préstamo? ¿En qué se basan para decidir el crédito bancario que van a otorgar?
Patti: Lo que le interesa más al banco o a la institución que hace el préstamo es tu capacidad crediticia. Esto significa cuánto dinero ganas mensualmente. Tal vez tienes un trabajo estable por muchos años, trabajas en una compañía, tienes un salario o tu pago mensual es la entrada que tú tienes de dinero a tu cuenta. Por otro lado, también les interesa saber si eres una persona responsable. Entonces van a ver tu historial de tus tarjetas de crédito, pagas a tiempo, no pagas, te tardas en pagar, cuántas tarjetas de crédito tienen.
Por ejemplo, si tienes una familia tal vez tu esposa puede ayudarte con los pagos o si tienes una empresa, a qué se dedica tu empresa, si pagas tus impuestos o si percibes o recibes dinero mensualmente. Entonces van a pedirte tus comprobantes de pago, tus estados de cuenta del banco, tu identificación oficial porque con tu nombre legal van a checar tu historial, que en México se encuentra en un sistema que conocemos como el buró de crédito.
Joel: Que interesante, que interesante. Aquí en Estados Unidos para poder ver tu historial crediticio y ver los pagos que has hecho a través de los años, ver las tarjetas de crédito que has tenido a través de los años, se usa el número que llamamos Social Security Number, el número de seguro social o el número de seguridad social, hay dos formas de decirlo y se usa este Social Security, se usa el seguro social, el número, para poder tener acceso a esa información en los burós de crédito, que aquí hay tres principales, si no me equivoco es Transunion, Experian y el otro se me escapa, hay tres. En México cómo lo identifican, que yo recuerde no hay como un tipo de número de seguro social, ¿cómo te pueden identificar? ¿Hay un tipo de cédula, un tipo de, no sé, identificación que tienes, que pueden verificar? ¿Cómo lo hacen?
Patti: Sí, con tu nombre legal, tenemos una identificación en México, la identificación oficial se llama la credencial para votar, en siglas le llamamos el INE. En esta credencial tenemos un número único que llamamos CURP, este CURP está compuesto de las iniciales de nuestro nombre, nuestra fecha de nacimiento, el estado de la república donde nacimos y unas pequeñas letras y números, combinación de letras y números al final, que hacen que esa identificación sea única para nosotros. Si tú eres un extranjero y tienes una tarjeta de residente temporal o permanente, el gobierno también te da un CURP, una clave. Entonces con este CURP pueden revisar nuestro historial, aunque seas extranjero.
Joel: Que interesante, entonces vamos a suponer que un norteamericano, un estadounidense decide ir a vivir a México obtiene este CURP, ¿con ese CURP también se podría tener acceso a su crédito que ha tenido en Estados Unidos?
Patti: No.
Joel:¿Eso sería diferente?
Patti: Exacto.
Joel: Muy bien.
Patti: Solamente tienes acceso al historial en México y si no tienes un historial en México como extranjero, puedes crearlo. Toma tiempo entonces los préstamos bancarios son un poco más difíciles de conseguir para los extranjeros y piden más requisitos.
Joel: Muy bien, en México, claro, el préstamo en México, pero qué tal si por ejemplo el extranjero obtiene el préstamo bancario de un banco en Estados Unidos para poder llegar con el dinero necesario para comprar una casa, ¿se puede aceptar de esa manera imagino, no?
Patti: Sí, también se puede. De hecho, tenemos unos clientes que así compraron su primera casa en México. Hicieron un proceso de préstamo en Estados Unidos y compraron su casa aquí en México.
Joel: Excelente, muy bien, que interesante, que interesante Patti. Aquí en Estados Unidos, cuando tú compras una casa, tienes un periodo de derecho a inspección, entonces puedes tener la inspección que generalmente aquí lo que yo tengo entendido es que uno muy importante es ver si hay termitas porque la estructura tiene mucha madera, es a base de madera. Entonces ese es un problema. ¿Allá en México tienes un periodo de inspección antes de la compraventa de la casa y cuál es el proceso a seguir para este periodo de inspección?
Patti: Bueno, es muy interesante porque es una situación importante, ¿verdad? Queremos saber que la casa que vamos a comprar está en buen estado. Entonces sí tenemos derecho a inspeccionar la propiedad antes de dar un anticipo o apartar la casa, ¿verdad? Pero tenemos que pedir permiso al dueño y como en México no es muy común, no está regulado por el gobierno, es decir, no hay leyes que hagan esta costumbre de la inspección algo forzoso. Entonces el comprador tendrá que pagar por esta inspección.
Entonces, en este caso, el agente de bienes raíces va a pedir permiso al vendedor, el vendedor acepta, se llama al valuador o al inspector, puede ser un arquitecto, puede ser un ingeniero o un perito, alguien que se dedica a estudiar o revisar las casas, y entonces si se encuentra un problema en la propiedad, lo que podemos hacer es negociar el precio hacia abajo, ¿verdad?
Por ejemplo, en mi ciudad, Guanajuato, fue una de las primeras ciudades que los españoles construyeron en el continente americano. Entonces tenemos casas de 300 años, muy viejas. Por supuesto que va a haber problemas. Entonces lo que se ofrece es usar este problema como un punto de negociación para decir al dueño, “bueno este problema tiene la casa, este es el precio de restaurarla o remodelarla”, entonces vamos a pedir o vamos a ofrecer menos dinero por la propiedad porque tenemos que arreglarla, y en muchas situaciones en mi ciudad funciona, la gente está acostumbrada a esta negociación.
Joel: Muy bien, muy bien. Dijiste la frase apartar la casa, que significa que una vez que existe como un tipo de enganche, un tipo de pago inicial, entonces nadie más puede hacer una oferta; es decir, en este momento estamos en negociación y no ofreces la casa a otra persona. Entonces podemos estar en el proceso y si existe algo por el cual necesitamos romper ese proceso pues, entonces se puede hacer, pero apartar la casa significa no ofrecerla a alguien más.
Patti: Exactamente.
Joel: Muy bien, muy bien. Aquí en Estados Unidos hay de alguna forma una crisis de viviendas. Entonces cuando quieres comprar una casa, generalmente hay muchas ofertas que le llegan al vendedor. Entonces eso no pasaba hace 10 años o sí, no sé, pero hoy en día es común que estés en algo que le llaman a bid war, que es como estar en competencia con otros para comprar una casa.
Entonces esto genera que pues, en el pasado era más común negociar, entonces el dueño decía quiero quinientos mil dólares por esta casa, por ejemplo, y el agente que representa el vendedor decía, okay vamos a ofrecer cuatrocientos cincuenta y vamos a negociar, pero hoy en día, por la crisis, generalmente las casas se venden por arriba del precio, hay mucha competencia. Entonces, ¿en México se acostumbra a ofrecer la cantidad que piden por la casa? ¿Se hace una negociación con el dueño o se debe ofrecer más de lo que piden porque hay siempre varios compradores, hay competencia, hay varias ofertas por la casa? ¿Cómo es ese proceso?
Patti: Bueno, en general no pasa esto. Cuando nosotros vemos el precio de una casa, tal vez lo viste en un sitio de internet que vende casas, tú sabes que ese es el precio para negociar hacia abajo. Entonces lo que pasa aquí es un estira y afloja, ¿verdad?
Joel: Muy bien, ¿puedes explicar qué es un estira y afloja?
Patti: Es una negociación; él pide algo, tú propones otra cosa, él responde con otra opción, tú vuelves a pedir otra cosa. Entonces están negociando, va y vienen las respuestas y las peticiones, ¿verdad? Entonces en México es común que el vendedor pida una cantidad, el comprador ofrezca mucho menos del precio que se pide, el vendedor responde en un punto medio, el comprador hace otra solicitud y casi siempre terminan en un punto medio del precio que ofrece el comprador de primer oferta y lo que pedía el dueño originalmente.
Joel: Muy bien, ¿por último puedes repetir la frase que usamos una vez más?
Patti: Sí, se llama o se dice estira y afloja como…
Joel: Muy bien, muy bien, estira y afloja, exactamente. ¿Y qué tal una vez que el dueño aceptó la oferta después de toda la negociación? Después del estira y afloje llegan a un acuerdo, ¿cuánto tiempo tiene que pasar para formalizar la compraventa y poder habitar la casa? Creo que aquí en Estados Unidos ese periodo se llama escrow que es un periodo en el cual aún puedes cambiar las condiciones, no estoy seguro exactamente cómo funciona el escrow, pero tenemos ese periodo. ¿Qué tal allá en México?
Patti: Pasa algo similar y los tiempos pueden variar dependiendo del comprador, por ejemplo, no es lo mismo ser un comprador mexicano a ser un comprador extranjero. Como yo te decía, hay que hacer un proceso con el gobierno mexicano, con la secretaría de relaciones exteriores. Puede tardar hasta 3 meses en que te den este permiso. Entonces, aunque tengas efectivo, dinero en efectivo o puedas hacer el pago completo por la casa, tienes que esperar para escriturar y ocupar la casa.
También es diferente si ocupas un crédito, si pagas en efectivo. Más o menos cuando ocupas un crédito el tiempo de espera es de 2 meses, en estos 2 meses el banco revisa tu historial, pide documentos al vendedor para checar o verificar que la casa esté libre de deudas o de impuestos y pueda hacerse la venta de una manera limpia, ¿verdad? No hay deudas que se hereden al nuevo dueño. Entonces puede tardar, tal vez de 2 a 5, 6 meses dependiendo del caso o de las circunstancias de cada comprador y vendedor.
Joel: Muy bien, muy bien, ¿y cuál es el interés ahora en el año 2023 para un préstamo? ¿En México el interés puede variar, es fijo, se debe negociar con el banco?
Patti: La tasa de interés en el momento a este mes de septiembre del 2023 puede llegar hasta el 11.25% depende de tu banco o tu bróker hipotecario te va a ayudar a tener una buena tasa, pero hay tres tipos de tasas. La fija, en esta tasa se cobran los mismos intereses a lo largo de la duración de todo el crédito hipotecario, no importa si hay variaciones en el mercado, vas a pagar el mismo porcentaje. La segunda es la tasa variable en esta tasa se cobrarán diferentes intereses cada mes de acuerdo al movimiento del mercado financiero, puede beneficiarte si baja, puede perjudicarte si sube. Entonces hay que firmar un contrato. Y la tercera tasa es la variable con tope o límite, ¿verdad? Aquí en esta tasa es muy similar a la variable porque puede subir o bajar, pero se fija un monto máximo del interés. Entonces son las tres más comunes en México.
Joel: Patti, si compro una casa con un crédito hipotecario, con un préstamo del banco, ¿el banco cubre el costo completo de la casa o necesito pagar también un porcentaje? ¿Necesito tener un enganche, un pago inicial para poder llevar a cabo la compraventa?
Patti: La mayoría de los bancos piden un pago o un enganche mínimo del 10% del costo de la casa. Si tú das un enganche alto, entonces tus mensualidades o tus pagos a la hipoteca pueden ser más bajos.
Joel: Muy bien y cuando, bueno sabemos que cuando eres dueño de una casa tienes que pagar el predial, ¿no? Pagas este predial, que como dueño pues, es una responsabilidad legal. Cuando tienes una hipoteca, ¿ese préstamo que tienes del banco incluye lo que pagarías de predial o es algo independiente. Tú pagas tu hipoteca al banco y tú pagas tu predial por separado al gobierno?
Patti: Es como tú comentas al final, es un pago separado. El banco y la hipoteca solamente cubren o pagan el total, pero es tu responsabilidad pagar al gobierno tu impuesto predial. Algunas hipotecas ofrecen promociones o alguna invitación especial como darte en el primer año de tu hipoteca un seguro de vida o un seguro para tu casa.
Joel: Muy bien, muy bien, muy bien. Aquí en Estados Unidos, claro, tenemos departamentos o an apartment como an apartment complex, puedes rentar un departamento, pero no pensamos en el concepto de que compras un departamento. Aquí en Estados Unidos al menos en mi experiencia aquí en California no compras un departamento, pero compras si quieres algo similar es un condominio. Compras un condominio aquí en Estados Unidos, pero he visto ventas en México en donde sí lo presentan como, puedes comprar un departamento en este edificio. ¿Comprar un departamento en México requiere el mismo proceso o hay alguna diferencia si una persona quiere comprar un departamento o un condominio?
Patti: Es el mismo procedimiento y es muy interesante porque ahora en México es muy popular comprar condominios o departamentos. Entonces por este fenómeno, que es más común, es muy fácil hacer esta compra. Entonces no vas a tener ningún problema.
Joel: Muy bien, allá en México, en general, las casas incluyen muebles y aparatos domésticos como una televisión instalada, una alacena en la cocina, un comedor, un refrigerador, una estufa u otros muebles o electrodomésticos, ¿te venden la casa amueblada o solamente es el inmueble, solamente es la estructura, la casa sola?
Patti: En general, solamente el inmueble, pero tiene algunas decoraciones o detalles que se incluyen, por ejemplo, los closets o la cocina. Aquí en México una cocina integral se llama a los gabinetes, la estufa, la tarja, donde lavas los platos o sink, ¿verdad?, en inglés. Entonces esto es muy común que se incluya en una casa, pero en la comunidad de expats o extranjeros viviendo en México, es muy común que vendan sus casas amuebladas. También puede haber sábanas, camas, ollas, platos, todo, todo.
Joel: Muy bien, muy bien, la ropa sucia con un descuento.
Patti: Exacto.
Joel: Muy bien. ¿En México sabes si hay diferentes reglas de la compra y venta dependiendo del estado? Por ejemplo, es el mismo proceso en Querétaro, que en la Ciudad de México, Jalisco, Guanajuato, Yucatán.
Patti: En general es el mismo procedimiento, pero para los extranjeros que viven o quieren comprar en México, sí hay una restricción en ciudades o estados que colindan con la frontera al norte o al sur o en las playas. A esta zona se le conoce como la zona restringida porque tiene que ver con la soberanía de nuestro país. Tenemos intereses y no es posible dejar propiedades en manos de extranjeros. Entonces si tú quieres comprar una casa en Guanajuato como extranjero no hay problema, pero si quieres comprarla en Puerto Vallarta, en Cancún, necesitas un fideicomiso, es decir, pides la ayuda de un banco para que sea coproprietario o los dos sean propietarios de la casa. ¿Por qué?, porque como extranjero no puedes tener el título o la escritura solamente a tu nombre.
Joel: Muy bien. Patti como agente de bienes y raíces, ¿tú tienes la capacidad, el permiso tal vez, de poder ayudar a alguien a comprar una propiedad en otro estado, en Querétaro, en Guadalajara, si alguien te dice yo soy extranjero, estoy listo para comprar me gustaría mucho que me representes? ¿Tienes la capacidad o existe una restricción de que solamente puedes hacerlo en tu estado, en tu ciudad?
Patti: No hay restricciones. Yo puedo hacerlo. Escojo no hacerlo porque es importante que tu cliente esté en el mismo lugar para que puedas ayudarlos mejor, pero no hay restricciones.
Joel: Muy bien, muy bien, muy bien. Bueno, por último la última pregunta de esta magnífica, fabulosa conversación, que me ha encantado. Muchísimas gracias Patti por todo lo que has compartido con nosotros hoy. Y si una persona está a punto de comprar una casa, de adquirir una casa en México o tal vez, bueno, si tiene en mente decir, vamos a decir alguien extranjero un estadounidense porque nos escuchan muchos estadounidenses, también en Europa nos escuchan en Alemania, en Inglaterra, en Italia, Francia. Entonces puede ser que algún extranjero piense que en algún día le gustaría vivir en México. De hecho, tenemos otro podcast que se llama “Yo hablo español” en donde entrevistamos a personas de todo el mundo y nos dicen que México sería un destino que les gustaría. Entonces qué consejo les darías para las personas que les gustaría vivir en México, comprar una propiedad, ¿que deberían considerar antes de finalizar la compra?
Patti: Mi primer consejo es que vengan y visiten la ciudad que les interesa porque es importante saber si voy a hacer un compromiso tan grande como comprar una casa, si me gusta el lugar, ¿verdad? Tal vez he escuchado cosas muy buenas, pero no es lo que a mí personalmente me gusta; tal vez es muy caliente o hay muchas colinas, hay que subir y bajar mucho o los precios de las casas son muy altos. Es importante conocer.
Y el otro punto es saber que en México no hay este concepto del escrow, donde alguien independiente al comprador o vendedor tiene el dinero mientras se negocie. Entonces es muy difícil, causa mucho estrés y ansiedad porque es depositar el dinero directamente a la cuenta del dueño. Entonces puede darnos miedo porque pensamos tal vez va a escapar con mi dinero, ¿verdad? Entonces por eso es importante también tener un agente de bienes raíces, que sea paciente, que te explique, que te guíe y que tenga un equipo con notarios y otros profesionales inmobiliarios que te ayuden a que la compra sea más fácil.
Joel: Patti, ¿qué puedo decirte? Que conversación tan magnífica que tuvimos sobre la compra y venta de una casa en México. Aprendí mucho sobre el proceso y me ha encantado no solamente el tema, conversar sobre el tema, pero conversar contigo. También conocerte y tener esta oportunidad para compartir un rato o una conversación y ayudar también a nuestros escuchas, que tú también como profe de español, pues sabes, ¿no?, la satisfacción de ayudarles y que es algo increíble. Entonces muchísimas gracias Patti, ha sido verdaderamente un placer conversar contigo y espero que en un futuro tengamos otra oportunidad para hablar otra vez sobre algún otro tema interesante.
Patti: Gracias a ti Joel por la invitación, me encantó estar aquí contigo con ustedes fue una experiencia muy linda y claro, si tú me invitas yo regreso.
Joel: Pues, trato hecho. A ver lo vamos a firmar papelito habla. Lo tenemos firmado.
Patti: Muy bien.
Joel: Patti muchísimas gracias, un fuerte abrazo hasta Guanajuato y espero un día poder conversar contigo nuevamente.
Patti: Gracias a ti hasta luego.
Click here to visit the podcast webpage where you can find where to listen to the podcast.